変動金利は超低金利環境が続いてきました。しかし、日銀の利上げ報道が増えるなかで、「自分の返済額はいつ変わるのか」と考える人もいるはずです。
実際、返済口座からの引き落とし額がすぐには変わらないケースもあります。これは、金融機関が適用する金利の見直し時期と、毎月の返済額そのものが変わる時期とが、制度上ずれて設定されている場合があるためです。
この記事では、変動金利の見直しの仕組みから、5年ルール・125％ルールの内容、そして返済額が据え置かれている間に起こり得る未払利息まで、順を追って整理していきます。
あわせて、金利が上がる前に自分の契約でどこを確認しておくべきか、契約確認のポイントも紹介します。読み終えたときに、ご自身の返済予定表や契約書のどこを見ればよいかが分かる状態を目指します。
結論｜変動金利で確認すべき「3つのタイミング」
変動金利型の住宅ローンを考えるときは、次の3つのタイミングを分けて捉えておくと、状況を整理しやすくなります。
1つ目は、適用金利が見直される時期です。住宅金融支援機構の資料では、メガバンクなどが取り扱う変動金利型には、金利を半年ごとに見直す商品が多く見られるとされています。
ただし、基準金利の設定方法や適用金利の見直し時期は、金融機関・商品・契約条件によって異なります。
2つ目は、毎月の返済額が見直される時期です。5年ルールを採用している金融機関では、適用金利が変わっても、毎月の返済額は一定期間据え置かれることがあります。
つまり、①のタイミングと②のタイミングは、同じ月に起こるとは限りません。
3つ目は、最終返済期日までに借入残高を完済する時期です。返済額の見直しが遅れた場合に借入全体の返済スケジュールがどう扱われるかは、金融機関や契約内容によって異なるため、この点は借入先金融機関への確認が必要になります。
金利が上がったという報道と、「今月から返済額が増える」ことは、同じ出来事ではありません。この3つを分けて考えることが、この記事全体の土台になります。
変動金利はいつ上がる？まずは金利見直しの仕組みを確認
変動金利の「基準金利」「優遇幅」「適用金利」とは
変動金利型住宅ローンの中には、「基準金利（店頭金利）」から、契約時に決まった「優遇幅（引下げ幅)」を差し引いた「適用金利」という形で金利を決める商品があります。
基準金利が上下すれば、優遇幅が変わらない限り、適用金利もそれに応じて動きます。
ただし、基準金利の設定方法や見直し頻度は金融機関ごとに異なるため、ご自身の適用金利の構成や見直し時期は、契約書・商品説明書、または金利改定案内で確認する必要があります。（出典：全国銀行協会「住宅ローン利用者に対する金利変動リスク等に関する説明について」）
日銀の政策金利が上がると住宅ローン金利は必ず上がる？
日銀が政策金利を引き上げたというニュースと、各金融機関の住宅ローン基準金利が同時に、同じ幅で動くとは限りません。
国土交通省の資料では、変動金利は日銀が決定する政策金利の影響を強く受けると説明されていますが、具体的にどのタイミングで、どの程度の幅で個々の金融機関の基準金利に反映されるかは、金融機関の方針によって差があります。
日銀の動きを、自分の適用金利の変化とそのまま結びつけるのではなく、あくまで参考情報として捉え、実際の改定時期・幅は借入先の案内で確認することが確実です。（出典：三菱UFJ銀行（基準金利改定の考え方））
自分の金利が上がる時期を確認する方法
自分の適用金利がいつ見直されるかは、契約時に交付された金銭消費貸借契約書や商品説明書に記載されています。
前述のとおり、メガバンクなどが取り扱う変動金利型には金利を半年ごとに見直す商品が多く見られますが、これはメガバンク等の一部商品に見られる傾向であり、すべての金融機関に共通する方式ではありません。
具体的な見直し月は、ご自身の契約書・商品説明書で確認してください。（出典：三菱UFJ銀行（適用金利の見直し時期））
たとえば、次の3つを確認するだけでも、状況はかなり把握しやすくなります。
- 契約書・商品説明書に記載された「金利見直し月」
- 返済予定表に記載された、各回の適用金利と返済額
- 金融機関のマイページ、または窓口・コールセンターへの直接確認
特に、借入時に受け取った返済予定表はあくまで当時の前提で作成されたものです。金利が変わった場合の最新の返済条件は、マイページや金融機関からの通知書で別途確認する必要があります。
住宅ローンの5年ルールとは｜金利が上がっても返済額がすぐ変わらない理由
5年ルールの基本的な仕組み
「5年ルール」は、変動金利の適用金利が変わっても、毎月の返済額をすぐには変更せず、一定期間ごとに見直す取扱いを指して使われる言葉です。
住宅金融支援機構の資料によれば、メガバンクなどが取り扱う変動金利型には、「金利は半年ごとに見直し、返済額は5年ごとに見直す」という商品が多く見られるとされています。
三菱UFJ銀行では、変動金利・元利均等返済について返済額を5年ごとに見直す取扱いを案内しています。
三井住友銀行では、5回目の10月1日を基準とする利率見直し時に新返済額を再計算し、以後も10年目、15年目など5年ごとに再計算する取扱いを案内しています。
据え置き期間や運用方法は金融機関の商品性によって異なり、すべての変動金利型住宅ローンに共通する制度ではありません。
適用金利が上がっても、返済額が同額のままになる場合
5年ルールが適用される契約では、金利見直しのたびに毎月返済額が変動するわけではありません。適用金利が上がった場合でも、次の返済額見直し時期が来るまでは口座からの引き落とし額が変わらないことがあります。
ただし、返済額が同じでも、その内訳まで同じとは限りません。金利が上がると、毎月返済額のうち利息に充てられる額が増え、元金に充てられる額が減ることがあります。
三菱UFJ銀行でも、返済額が変わらない間に元金と利息の内訳が変わることを案内しています。この内訳の変化は、後述する未払利息とも関わってきます。
5年ルールがない住宅ローンもある
5年ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに共通する制度ではありません。三菱UFJ銀行では、元金均等返済の場合、5年ルール・125％ルールはないと案内しています。
元金均等返済は、毎回の元金返済額を一定にし、そこに利息を加える返済方式です。
金利変更時に毎月返済額をどのように見直すかは、金融機関・商品・契約条件によって異なります。返済予定表や商品説明書で確認してください。（出典：三菱UFJ銀行（返済方式および金利変更時の返済額の取扱い））
125％ルールとは｜返済額はどこまで上がるのか
125％ルールの仕組み
125％ルールとは、5年ルールによって返済額が見直される際、新しい返済額が見直し前の返済額の125％を超えないようにする取扱いです。
住宅金融支援機構の資料でも、メガバンクなどが取り扱う変動金利型には、返済額が増えても従前の125％までとする商品が多く見られるとされています。
三菱UFJ銀行、三井住友銀行では、いずれも金利上昇により返済額が増える場合でも、新返済額は従前の返済額の125％を超えない取扱いを案内しています。
これも5年ルールと同様、すべての商品に一律に付帯しているわけではなく、金融機関・商品・契約条件によって異なる点に留意してください。
毎月10万円を返済している場合の考え方
たとえば、見直し前の毎月返済額が10万円だった場合、125％ルールの上限は12万5,000円という計算になります。
ここで押さえておきたいのは、「金利の上昇が25％で止まる」という意味ではないということです。あくまで返済額の見直し時に、新しい毎月返済額が旧返済額の125％を上限とするという、返済額側の上限にすぎません。
金利そのものの上昇幅を制限する仕組みではないのです。
125％ルールがあっても安心しきれない理由
125％ルールは返済額の急激な増加を緩和する仕組みですが、金利上昇によって生じた利息負担そのものがなくなるわけではありません。
住宅金融支援機構の資料は、5年ルール・125％ルールのある商品では金利が上がっても返済額が直ちに変わらないため、利用者が金利上昇に気づきにくい場合があると指摘しています。
三井住友銀行も、急激な利率上昇により、新利率で計算した利息額が毎月の返済額を上回る場合があると説明しています。
返済額の増加が125％以内に抑えられた結果、本来なら元金に充当されるはずだった部分が利息に回る割合が高まり、借入残高の減少ペースが緩やかになることもあります。
条件によっては、返済額だけでは利息の全額をまかないきれず、未払利息が生じる可能性も指摘されています。
125％ルールは急激な負担増を和らげる効果がある一方、金利上昇の影響そのものがなくなるわけではないため、元金・利息の内訳や未払利息の取扱いは、返済予定表、商品説明書、契約約款で確認しておきましょう。
未払利息とは｜返済額が変わらない間に起こり得ること
元金が減りにくい状態と未払利息は違う
まず区別しておきたいのが、「元金がなかなか減らない状態」と「未払利息が発生している状態」です。
両者は程度の異なる、別の状況を指します。金利が上昇すると、毎月返済額のうち利息に充当される部分が増え、元金に充当される部分が減るため、借入残高の減り方が緩やかになります。
これは、未払利息が発生する前段階でも起こり得る現象です。
未払利息が生じる仕組み
一方、未払利息とは、その月に発生する利息が毎月返済額を上回り、利息を払い切れていない状態です。単に元金が減りにくいのではなく、返済額が当月分の利息にすら届いていない状態を指します。
支払いきれなかった利息分は繰り延べられ、元金の返済には充当されない状態になり得ます。5年ルール・125％ルールによって返済額の増加が抑えられている契約では、金利の上昇幅や借入条件によって、この未払利息が発生する可能性があるとされています。
三井住友銀行では、急激な利率上昇により新利率による利息が毎月返済額を上回った場合、その上回った利息を未払利息として翌月以降に繰り延べる取扱いとしています。
実際に未払利息が生じた場合、金融機関がどのタイミングで、どのように徴収するのかは、借入先金融機関への確認が必要です。
たとえば、三井住友銀行は、未払利息を翌月以降に繰り延べ、最終回返済時に未払分があれば一括返済する取扱いを案内しています。
未払利息が出た場合の扱いは契約ごとに異なる
未払利息が発生した場合の取扱い、たとえばどの時点で精算が必要になるのか、最終返済期日にどう扱われるのかは、金融機関や契約内容によって異なります。
三井住友銀行では、最終回返済時に未払利息が残っている場合は一括返済となる旨を案内しています。
もっとも、これは同行の取扱いであり、「未払利息が出たらすぐに一括返済を求められる」とすべての金融機関について決めつけることはできませんし、逆に「据え置かれるので心配ない」と楽観することもできません。
ご自身の契約でこの点がどう定められているかは、契約約款または金融機関への確認が必要な事項です。
変動金利が上がる前に確認したい7項目
| 確認項目 | 確認する理由 | 主な確認先 |
|---|---|---|
| 返済方式 | 5年・125％ルールの適用の判断材料になる | 契約書・返済予定表 |
| 金利見直し月 | 適用金利が変わる時期を把握する | 商品説明書・マイページ |
| 返済額見直し月 | 引落額の増減時期を把握する | 商品説明書・金融機関 |
| 5年・125％ルール | 返済額上昇の仕組みを理解する | 契約書・商品説明書 |
| 元金・利息の内訳 | 元金の減り方が変わっていないか確認する | 最新の返済予定表 |
| ボーナス返済 | 特定月の返済負担を見落とさない | 返済予定表 |
| 家計余力 | 金利上昇後も返済を継続できるか考える | 家計簿・資産一覧 |
金利上昇への備え｜借換え・繰上返済・固定化を急がないための考え方
借換えでは金利差だけで判断しない
借換えは、より有利な金利条件に切り替える手段として選択肢に挙がりますが、金利差だけで判断すると、諸費用や手続きの手間を見落としがちです。
事務手数料、保証料、登記費用、団体信用生命保険の再加入条件などを含めた総コストと、残存返済期間、借入残高を照らし合わせて検討する視点が求められます。
繰上返済と生活防衛資金の優先順位
繰上返済は将来の利息負担を減らす効果が期待できる一方、手元資金を減らす行為でもあります。
教育費や生活防衛資金など当面必要になる支出を確保したうえで、繰上返済に回せる余剰資金がどの程度あるかを見極めることが優先されます。
繰上返済と新NISA積立をどう比較するかの記事も、金利上昇局面で家計の資金配分を考える際の判断材料になります。
固定金利への変更が向くケース・慎重に考えるケース
これから借りる場合は固定金利を選ぶ、すでに変動金利で借りている場合は固定金利型への変更や借換えを検討する、といった方法が選択肢になります。
ただし、固定金利への変更が可能か、借換えが必要かは、現在借りている商品と金融機関の条件によって異なります。
国土交通省の資料でも、固定金利は一般に変動金利より高い一方、教育費などの支出増に備え、将来の返済を確定させたい人向けと説明されています。切り替え時期によっては、総返済額が変わることもあります。
家計の金利変動への耐性、残存期間、ライフプランの見通しなどを踏まえ、条件をそろえたうえで比較・検討します。
どちらが向いているかは世帯ごとに異なり、複数のシミュレーションを金融機関に依頼したうえで検討する必要があります。
借換えや固定金利型への変更を考える際は、毎月返済額だけでなく、団体信用生命保険の保障内容と、万一の際に住宅ローン返済をどう支えるかも確認しておきましょう。
住宅ローン返済中に確認したい団信と遺族保障の記事を整理しておくと、保障の重複や不足を見直す判断材料になります。
また、住宅ローンの返済余力は、世帯全体の手取り収入によっても変わります。
「世帯の手取りと住宅ローン返済余力を一緒に確認する」の記事では、年収の壁や社会保険の影響を踏まえ、働き方によって手取りがどう変わるかを確認できます。
よくある質問
変動金利は5年後に必ず上がりますか？
5年という期間は、5年ルールにおける返済額の据え置き期間の目安です。適用金利自体は、住宅金融支援機構の資料によれば、メガバンク等の商品で半年ごとなど、より短い周期で見直される場合が多いとされています。
金利が上がるかどうかは経済情勢によるため、5年後に必ず上昇すると断定することはできません。
125％ルールがあれば住宅ローンは安心ですか？
125％ルールは返済額の急激な増加を一定期間抑える仕組みですが、金利上昇による利息負担そのものをなくすものではありません。
条件によっては未払利息が生じる可能性もあるため、この仕組みだけで安心と判断せず、内訳や未払利息の扱いをあわせて確認しましょう。
未払利息が発生したら、すぐに一括返済が必要ですか？
未払利息が発生した場合の取扱いは、金融機関や契約内容によって異なります。
すぐに一括返済を求められると一律に決まっているわけではありませんが、精算方法を含め、契約約款や金融機関への確認が必要です。
自分の住宅ローンに5年ルールがあるか、どう確認すればよいですか？
契約時に交付された金銭消費貸借契約書や商品説明書に記載があるほか、金融機関のマイページや窓口、コールセンターへの問い合わせでも確認できます。
金利が上がる前に繰上返済した方がよいですか？
繰上返済は利息負担の軽減につながる可能性がある一方、手元資金を減らす行為でもあります。
生活防衛資金や教育費など当面必要な支出を確保したうえで、返済余力の範囲内で検討することが望ましいといえます。
まとめ
変動金利の適用金利が見直される時期と、毎月の返済額が見直される時期は、必ずしも一致しません。
5年ルールや125％ルールがある契約では、返済額の急な増加が抑えられる一方、その間に元金の減り方が緩やかになったり、条件次第では未払利息が生じたりすることもあります。
これらの仕組みが自分の契約にあるかどうか、どんな条件で適用されるかは、金融機関や商品によって異なります。
まずは手元の返済予定表と契約書を取り出し、金利見直し月、返済額見直し月、5年ルール・125％ルールの適用有無を確認してみてください。
不明な点があれば、借入先の金融機関に問い合わせてみることから始めましょう。
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